Δεν έχετε την οικονομική δυνατότητα να αγοράσετε ένα σπίτι. Μετά βίας έχετε την οικονομική δυνατότητα να νοικιάσετε. Ακόμα κι αν μπορούσατε με κάποιο τρόπο να μαζέψετε αρκετά μετρητά για μια κατάθεση και να δεσμευτείτε σε μια υποθήκη, παραχωρείτε στην πραγματικότητα: Θα μπορείτε να αποκτήσετε μόνο ένα ακίνητο που είναι πολύ ακριβό στη συντήρηση, σε λάθος τοποθεσία και φτωχό ποιότητα. Υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να μετανιώσετε εντελώς για την αγορά.
Γνωρίζετε από το γυμνάσιο ότι θα ήσασταν φτωχότεροι από τους γονείς σας και ότι όλα τα πράγματα που φαινόταν ότι τους έρχονταν τόσο εύκολα—σταθερές σταδιοδρομίες, ιδιοκτησία σπιτιού, παιδιά— θα είναι απρόσιτα για εσάς ή ένας τρομερός αγώνας. Κατά κάποιο τρόπο, δεν απογοητεύεστε επειδή δεν είχατε ποτέ την ψευδαίσθηση ότι μια άλλη κατάσταση ήταν δυνατή. Ίσως πίστευες κρυφά στη δική σου εξαιρετικότητα, ότι θα βρεις τρόπο να νικήσεις το σύστημα. Αλλά αυτό δεν έχει συμβεί. Δεν καταλαβαίνετε πλήρως τους λόγους της έλλειψης στέγης ή της κρίσης κόστους ζωής. Και έτσι κατηγορείτε τους baby boomers, που φαίνονται υπεύθυνοι για τη δολοφονία του αμερικανικού ονείρου. Αυτό είναι κατάφωρα ανακριβές. Αφήστε τους ήσυχους.
Δεν σε κρίνω. Δεν σε ξέρω καν. Το παραπάνω κείμενο δεν είναι προσωπικό. Απλώς περιγράφει την εμπειρία πολλών αναγνωστών. Είναι το διάγραμμα Venn της δυσλειτουργικότητας της στέγασης που προκύπτει από τη σύγκριση εκατοντάδων μοναδικών πηγών: κυβερνητικές στατιστικές, δημόσιες δημοσκοπήσεις, εκθέσεις ομάδων προβληματισμού και ακαδημαϊκές εργασίες.
Για άτομα κάτω των 35 (που είναι περίπου οι μισοί από εσάς), το 38,1 τοις εκατό έχουν αγοράσει το δικό τους σπίτι και το 15,9 τοις εκατό αυτών των ανθρώπων δεν έχουν στεγαστικό δάνειο. Με άλλα λόγια, μόνο το 0,57 τοις εκατό των millennials έχουν αρκετά χρήματα για να κατέχουν το σπίτι τους. Για τα άτομα ηλικίας 35 έως 64 ετών (περίπου το άλλο μισό από εσάς), το 69,2 τοις εκατό είναι κάτοχοι του σπιτιού τους και το 41 τοις εκατό αυτής της ομάδας είναι χωρίς χρέη—συμπτωματικά, το ίδιο ποσό που δεν μετανιώνουν που αγόρασαν το σπίτι τους. Αυτό συγκρίνεται με το 64 τοις εκατό των millennial ιδιοκτητών, οι οποίοι μετανιώνουν αρκετά.
Ο βασικός παράγοντας που οδηγεί τις υψηλές τιμές είναι μια κρίση προσφοράς. Απλώς δεν υπάρχουν αρκετά σπίτια. Μεταξύ 1968 και 1990 σημειώθηκε ετήσια αύξηση στο απόθεμα περίπου 1,7 τοις εκατό. Μέχρι το 2000 είχε μειωθεί στο 1 τοις εκατό από έτος σε έτος. Σήμερα είναι μόλις 0,7 τοις εκατό. Σε πραγματικούς όρους, αφού προεξοφλήσετε τα μη κατοικημένα σπίτια και τα αποθέματα κατοικιών που ερειπώνονται, αυτό ισοδυναμεί με καθαρή ετήσια απώλεια. Με άλλα λόγια, υπάρχουν στην πραγματικότητα λιγότερα διαθέσιμα σπίτια όσο περνά ο καιρός.
Γνωρίζουμε ότι η ζήτηση αυξάνεται μόνο, οπότε τι είναι αυτό που καταστέλλει την προσφορά; Οι προφανείς αιτίες μπορεί να περιλαμβάνουν την έλλειψη επενδύσεων ή το υψηλό κόστος των στεγαστικών δανείων που πνίγουν την πρόσβαση στο χρέος. Αυτά παίζουν ρόλο. Η κύρια αιτία της έλλειψης θεωρείται ευρέως ότι είναι οι περιορισμοί ζωνών. Η κυβέρνηση σε όλα τα επίπεδα προτιμά μαζικά μονοκατοικία, χαμηλής πυκνότητας στέγαση. Ωστόσο, είναι αδύνατο ή μη πρακτικό να αυξηθεί αυτός ο τύπος στέγασης σύμφωνα με τις γενικές ανάγκες. Προϋπάρχοντες παράγοντες περιορίζουν την κατασκευή αυτής της προσφοράς: περιβαλλοντικοί (πλημμυρικές πεδιάδες, βουνά, δάση, κ.λπ.), χωρικοί (εγγύτητα σε πυκνές μητροπολιτικές περιοχές) και πολιτικοί (συμπεριλαμβανομένου του φυλετικού και ταξικού διαχωρισμού).
Γιατί λοιπόν η κυβέρνηση να επιμένει σε κανόνες χωροθέτησης που γνωρίζει ότι δεν μπορούν να παράγουν επιθυμητά αποτελέσματα; Καθήκον του κράτους δεν είναι να παρέχει στους πολίτες του; Σίγουρα η διακυβέρνηση δεν επωφελείται από τα αυξανόμενα κόστη, τις ελλείψεις κατοικιών, τον συνωστισμό και την έλλειψη στέγης; Εδώ είναι που γίνεται δυσοίωνο.
Οι πολιτικοί και οι εκλεγμένοι εκπρόσωποι σε όλη τη χώρα δέχονται τεράστια πίεση όχι μόνο να διατηρήσουν τις τιμές των κατοικιών αλλά να διασφαλίσουν ότι ανεβαίνουν. Τα δύο τρίτα σχεδόν οποιουδήποτε εκλογικού σώματος έχουν συνάψει υποθήκη. Αυτό σημαίνει ότι το σπίτι τους είναι και το μεγαλύτερο περιουσιακό τους στοιχείο και η μεγαλύτερη υποχρέωση τους. Οποιεσδήποτε αλλαγές στους όρους του δανείου είναι αρκετά σοβαρές από μόνες τους, οδηγώντας σε υπερέκθεση, κατασχέσεις και εξώσεις. Για να αποφευχθεί αυτό, η Federal Reserve στοχεύει να διατηρήσει τα επιτόκιά της όσο το δυνατόν χαμηλότερα, γεγονός που τιμωρεί επίσης τους αποταμιευτές παρέχοντάς τους χαμηλές αποδόσεις και έτσι τους ωθεί προς τον καταναλωτισμό ή το χρηματιστήριο, που ενισχύει την οικονομία συνολικά.
Εκτός από τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, η μεγαλύτερη απειλή για τους πολιτικούς προέρχεται από τις συνεχείς μειώσεις των τιμών πώλησης. Αυτό συμβαίνει επειδή τα στεγαστικά δάνεια είναι ουσιαστικά σχέδια αναγκαστικής αποταμίευσης. Η κύρια κοινωνική τους λειτουργία είναι να διασφαλίζουν ότι οι άνθρωποι έχουν αρκετά μετρητά για να εξασφαλίσουν τα γηρατειά τους. Εάν ξοδεύετε τρεις δεκαετίες πληρώνοντας το σπίτι σας μόνο για να διαπιστώσετε ότι αξίζει λιγότερο από όταν το αγοράσατε, αυτό σημαίνει ότι δεν μπορείτε ποτέ να συνταξιοδοτηθείτε. Ακόμη χειρότερα, σε μια χώρα χωρίς καθολική υγειονομική περίθαλψη ή σημαντικό δίχτυ κοινωνικής ασφάλισης, η απουσία κεφαλαιακών κερδών από το σπίτι σας θα μπορούσε να γίνει ζήτημα ζωής ή θανάτου. Το κράτος δεν θα σε βοηθήσει. Μια στάσιμη αγορά ακινήτων θα μπορούσε να σας σκοτώσει. Αυτό εξηγεί γιατί κάθε πολιτικός που επιβλέπει μια κατάρρευση στις αγορές ακινήτων αντικαθίσταται γρήγορα.
Ο μόνος τρόπος με τον οποίο οι πολιτικοί μπορούν να ελέγξουν την τιμή των κατοικιών είναι να περιορίσουν τεχνητά την προσφορά. Το κάνουν αυτό θέτοντας περιορισμούς στη διαδικασία σχεδιασμού και χωροθέτησης (συχνά ενώ φαίνεται ότι αυξάνουν την προσφορά) και αποεπενδύοντας από τις δημόσιες κατοικίες (πωλώντας το υπάρχον απόθεμά τους και δεν φτιάχνουν καθόλου ή αρκετά νέα στέγαση).
Υπάρχουν ακόμη περισσότερα σε αυτό από ό,τι φαίνεται. Σύμφωνα με την κυρίαρχη οικονομική θεωρία, στον καπιταλισμό της ελεύθερης αγοράς, εάν υπάρχει ακάλυπτη ζήτηση, τότε η καινοτομία (το αόρατο χέρι) θα αρχίσει να δημιουργεί νέες κατηγορίες προϊόντων. Αυτό δεν έχει συμβεί. Πάνω από το 99 τοις εκατό του συνόλου των κατοικιών είναι κατασκευή προς πώληση (απευθείας σε υποθήκη ή αγορά προς ενοικίαση). Σύμφωνα με τη Housing International (HI), από τα συνολικά 138 εκατομμύρια σπίτια στις Ηνωμένες Πολιτείες, μόλις το 1 τοις εκατό είναι συνεταιρισμών—και τα μισά από αυτά βρίσκονται στη Νέα Υόρκη. Ακόμη και αυτός ο αριθμός μπορεί να είναι υπερεκτιμημένος. Το HI αναφέρει επίσης το συνολικό απόθεμα κοινωνικών κατοικιών των ΗΠΑ στο 10%, ενώ ο Οργανισμός Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ) λέει ότι δεν είναι περισσότερο από 4 τοις εκατό.
Στην πραγματικότητα περιγράφουμε έναν βρόχο ή έναν φαύλο κύκλο: Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα ανταποκρίνονται στους κυβερνητικούς περιορισμούς ζωνών προσφέροντας μόνο προϊόντα στεγαστικών δανείων για μια οικογένεια. Οι προγραμματιστές αναγκάζονται να χτίσουν μονοκατοικίες, χαμηλής πυκνότητας. Οι πιθανοί κάτοικοι δεν έχουν άλλη επιλογή από το να αποταμιεύσουν για μια υποθήκη σε ένα από αυτά τα σπίτια. Ανησυχούν ότι το περιουσιακό τους στοιχείο μπορεί να υποτιμηθεί. οι πολιτικοί προσελκύουν τις ψήφους τους περιορίζοντας την προσφορά μέσω των περιορισμών ζωνών. με τη σειρά του, ο χρηματοπιστωτικός τομέας αντιδρά… καλά, καταλαβαίνετε.
Μια ατυχής παρενέργεια αυτού του βρόχου είναι ότι, λόγω των περιορισμών στα νέα ακίνητα, οι στεγαστικοί δανειστές και οι κατασκευαστές κατοικιών έχουν ισχυρά κίνητρα να συντομεύσουν τη διάρκεια ζωής του αποθέματος κατοικιών. Όσο πιο γρήγορα φθαρεί ένα σπίτι, τόσο πιο γρήγορα μπορεί να κατεδαφιστεί (πράγμα που αποφέρει κέρδη για τη βιομηχανία κατεδάφισης) και στη συνέχεια να ξαναχτιστεί και να υποθηκευθεί με υψηλότερο ρυθμό. Η Keller Easterling έχει περιγράψει τη σκιώδη οικονομία της κατεδάφισης και τις πολιτικές, κοινωνικοοικονομικές και οικολογικές επιπτώσεις της μικρότερης διάρκειας ζωής του κτιρίου, στο εξαιρετικό βιβλίο της Αφαίρεση. Επειδή αυτό συνεχίζει να δημιουργεί κέρδος για τους υπάρχοντες δανειστές και προγραμματιστές, δεν υπάρχει κίνητρο για καινοτομία ή ανάπτυξη εναλλακτικών λύσεων και οι περισσότερες απόπειρες για κάτι τέτοιο αποτυγχάνουν να λάβουν υπόψη την κλίμακα του κεφαλαίου με το οποίο ανταγωνίζονται. (Για αυτόν τον λόγο, δεν πρέπει να ξεγελαστείτε από νεοφυείς επιχειρήσεις της Silicon Valley όπως το πνευματικό τέκνο του Bjarke Ingels NABR.)
Αν δεν ήταν τόσο σοβαρό, η αγορά κατοικίας θα ήταν παράλογα αστεία. Ακούγεται σαν ένα μισοψημένο έργο από έναν άχαρο φοιτητή αρχιτεκτονικής: γεμάτο ενέργεια και φιλοδοξίες αλλά αισιόδοξα αδαής και ριζικά αποκομμένος από την πραγματικότητα. Όλο το σύστημα είναι τόσο κωμικά κακοσχεδιασμένο και τρομακτικά εκμεταλλευτικό, είναι θαύμα που ο αμερικανικός λαός δεν έχει καταφύγει σε ανοιχτή επανάσταση, ξεσηκωμένος για να ανατρέψει τους χρηματοπιστωτικούς και πολιτικούς θεσμούς του. Μόνο που για να γίνει αυτό θα σήμαινε ότι θα παραδεχτεί κανείς ότι οι καπιταλιστικές σχέσεις ιδιοκτησίας είναι θεμελιωδώς ελαττωματικές, και πάρα πολλοί άνθρωποι διακυβεύονται πάρα πολλά για να πουν στον αυτοκράτορα ότι είναι γυμνός. Η κριτική σε βάθος του καπιταλισμού παραμένει ένα τετριμμένο και πολωτικό θέμα στις ΗΠΑ, παρά το γεγονός ότι 68 τοις εκατό από όλους τους Αμερικανούς πιστεύουν ότι οι πλούσιοι δεν πληρώνουν το δίκαιο μερίδιό τους στους φόρους και το 49 τοις εκατό πιστεύει ότι χρειάζεται «μια πλήρης αλλαγή του οικονομικού μας συστήματος».
Από καθαρά οικονομική σκοπιά, οι κρατικές κατοικίες θα μπορούσαν να είναι το δέντρο χρήματος της κυβέρνησης: Όσοι βρίσκονται στην εξουσία έχουν αποκλειστική πρόσβαση σε δημογραφικά δεδομένα που τους επιτρέπουν να προβλέψουν την ανάγκη για σχεδόν έναν αιώνα στο μέλλον. Έχουν πρόσβαση σε κολοσσιαία ποσά χρέους μέσω των διεθνών αγορών ομολόγων που είναι βασικά δωρεάν. έχουν την ικανότητα να αναγκάσουν τη βιομηχανία να δώσει προτεραιότητα στη δική τους κατασκευή. και μπορούν να αποκτήσουν με το ζόρι ό,τι γη θέλουν. Ωστόσο, οι ΗΠΑ αρνούνται να το κάνουν αυτό και έχουν ένα από τα χαμηλότερα επίπεδα κοινωνικής στέγασης στον ΟΟΣΑ. Η ιδεολογία είναι σίγουρα η αιτία αυτού, αλλά υπάρχουν και πιο πρακτικοί υπολογισμοί: Αν υπήρχε άπειρη φθηνή, υψηλής ποιότητας κατοικία, η αγοραία αξία οποιουδήποτε σπιτιού θα πλησίαζε το μηδέν. Αυτό θα είχε ως αποτέλεσμα τα δύο τρίτα του εργατικού δυναμικού να χάσουν όλο τον πλούτο τους, καθιστώντας αυτή τη φαινομενικά προφανή λύση μη εκκίνησης.
Είναι πολύ δύσκολο να δούμε πώς μπορεί να αλλάξει ολόκληρη η κατάσταση -η πλήρης κυριαρχία των μονοκατοικιών με στεγαστικά δάνεια και ο βρόχος ανατροφοδότησης έλλειψης που δημιουργούν μέσω της πολιτικής και του χρηματοπιστωτικού τομέα. Πράγματι, το πρόβλημα πηγαίνει πιο πίσω από ό,τι θέλουμε να συνειδητοποιήσουμε, καθώς η ιδιωτική ιδιοκτησία είναι το θεμέλιο του αμερικανικού σχεδίου. Η «λύση» της στεγαστικής κρίσης θα σήμαινε πρώτα την «λύση» των πιο προβληματικών πτυχών της ιστορίας των ΗΠΑ και της ανάδειξής τους ως έθνους, από την εξόντωση των αυτόχθονων πληθυσμών και την εγκατάσταση των εδαφών τους έως τις νομικές πρακτικές εκβιασμού και αποκλεισμού, όπως η κόκκινη γραμμή. Η εκλαΐκευση των μονοκατοικιών, με στεγαστικά δάνεια, είναι στην πραγματικότητα απλώς η απερίσκεπτη αδράνεια των διαδικασιών που καθιερώθηκαν για τον αποικισμό. Υπό αυτή την έννοια, ο χρηματοπιστωτικός τομέας, η πολιτική και η διακυβέρνηση -ακόμα και οι άτυχοι ιδιοκτήτες σπιτιού- είναι όλα παγιδευμένα σε ένα σύστημα που χρονολογείται από μια εντελώς διαφορετική εποχή.
Αυτός είναι ο λόγος που οι millennials πρέπει να απολύσουν όλο το „OK boomer“ απόχρωση. Οι boomers απλώς κληρονόμησαν ένα περιοριστικό μοντέλο ιδιοκτησίας που δεν είχαν κανένα ρόλο στη δημιουργία. Το χειρότερο έγκλημά τους είναι ότι δεν έκαναν τίποτα για να το αλλάξουν. Θα είμαστε διαφορετικοί;
Ο Jack Self είναι αρχιτέκτονας, συγγραφέας και συντάκτης. Είναι επίσης ο ιδρυτής του REAL Foundation, που πρόσφατα αναδημοσίευσε το βιβλίο των Liselotte και OM Ungers, Οι Κομμούνες στον Νέο Κόσμο 1740–1972.
